La cantina dello studio

Non è infrequente nell’esperienza giuridica comune imbattersi in casi di sublocazione o di cessione del contratto di locazione che abbiano ad oggetto immobili ad uso diverso da quello abitativo. Si pensi per esempio ad un impresa che, in sede di ridimensionamento della propria attività, subaffitti a terzi parte del capannone industriale che ha ricevuto in godimento dal proprietario.

Questo tipo di rapporto giuridico è regolamentato dall’art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392, il quale prevede che “il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda, dandone comunicazione al locatore”.

Tale norma prevede un preciso onere del cedente, teso ad informare il proprietario dell’immobile della volontà di far subentrare un terzo, il quale potrebbe essere, come frequentemente accade, un vero e proprio sconosciuto per il locatore.

Il termine per opporsi alla cessione è di 30 giorni, decorrenti dalla ricezione della predetta comunicazione obbligatoria.

Nel caso in cui il cedente ometta l'invio di tale comunicazione, o quest'ultima si riveli mendace, il locatore potrà ovviamente opporsi alla cessione o sublocazione (Cass. Civ. sez. III, 25 novembre 2001, n. 5817; Cass. Civ. sez. III, 25 novembre 1993 n. 11685), ma è bene ricordare che tale inadempienza da sola non può essere causa di risoluzione del contratto originario (Corte d’Appello di Genova, 29 settembre 1989).

Nel silenzio della legge, i Giudici di legittimità hanno infatti stabilito dei criteri con i quali rendere più chiari i caratteri che deve avere questo obbligo del conduttore:

1. la comunicazione debba essere preventiva all’immissione nel locale del cessionario (Cass. Civ. sez. III, 15 maggio 1997, n. 4284);

2. la missiva deve contenere tutti i dati relativi all’operazione ed alla persona del terzo cessionario, in modo da rendere più agevole la posizione del locatore (Cass. Civ. sez. III, 19 aprile 2001, n. 5817; Cass. Civ. sez. III, 19 agosto 1989, n. 3730);

3. unico legittimato all’invio dell’avviso di cui sopra, pena inefficacia, è il conduttore personalmente (Cass. Civ. sez. III, 11 marzo 1998, n. 2675; Cass. Civ. sez. III, 3 aprile 2003, n. 5137).

Il locatore, spogliato della protezione conferitagli dall’art. 1154 c.c. (derogato dalla normativa speciale in esame), trova una forma di tutela nella facoltà di opporsi alla cessione (o sublocazione) per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento della predetta comunicazione, così come previsto nel predetto art. 36, l. n. 392/1978.

Particolarmente problematico è stato circoscrivere con precisione l’ambito di questa entità fumosa che il legislatore ha definito “gravi motivi”.

La Giurisprudenza si è fin da subito interessata del problema fornendo diverse interpretazioni.

Un primo orientamento considera che i gravi motivi devono inerire:

1. la persona che si sia resa cessionaria del contratto;

2. il complesso dell’operazione progettata;

(Cass. Civ., sez. III, 22 giugno 2006, n. 14454; Cass. Civ., sez. III, 2 agosto 2000, n. 10124), escludendo invece le esigenze del locatore (tesi maggioritaria).

Altre corti si sono espresse considerando “gravi motivi” solo quelle caratteristiche inerenti alle qualità morali del subconduttore, a nulla rilevando le ragioni squisitamente economiche (Tesi minoritaria).

Un caso particolarmente significativo è stato affrontato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 2405 del 4 marzo 1998, dove il locatore originario si oppose alla cessione del contratto, stante la probabile insolvibilità del cessionario, presunta dalla presenza di protesti cambiari in capo alla società a nome collettivo di cui egli era socio.

La Cassazione si è espressa in favore dell’opponente, sottolineando come:

1. da un lato l’autonomia patrimoniale della società e l’obbligo di preventiva escussione del patrimonio sociale in sede di recupero del credito non garantiscono una tutela sufficiente dell’interesse del proprietario;

2. dall’altro pur concorrendo il conduttore cedente al risarcimento del danno potenzialmente patibile dal locatore, permane la palese inaffidabilità contrattuale del cessionario.

In questo caso si precisa però che, solo a seguito della pronuncia dell’Autorità giudiziaria competente in favore dell’opponente verrà dichiarata la risoluzione del contratto originario tra locatore e conduttore, nonché l’inefficacia del contratto di cessione (o sublocazione) sottostante.

Dott. Giuseppe Paolo Raimondi