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2 febbraio 2013 6 02 /02 /febbraio /2013 23:21

 

La locazione di immobili è il contratto per il quale la parte locatrice conceda in godimento l'immobile di cui è proprietario o titolare di un diritto reale alla parte conduttrice contro il pagamento di un canone (oltre alle spese condominiali ed alle ulteriori spese ordinarie per la gestione dell'immobile).

Tale contratto è regolato principalmente dagli artt. 1571 e ss. c.c. e da alcune leggi speciali che ne integrano il contenuto, la legge 27 luglio 1978 n. 392 (o legge sull’equo canone) e la legge 9 dicembre 1998 n. 418.

Tali leggi individuano principalmente due tipi di contratti di locazione immobiliare, il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo ed un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo.

Nel presente articolo ci si vuole occupare soprattutto del contratto di locazione ad uso abitativo e precisamente del fenomeno assai frequente della sottoscrizione di accordi simulatori che prevedano un canone di locazione diverso da quello indicato nel contratto sottoposto a registrazione.

Non è infrequente che le parti, al fine di limitare gli oneri tributari in capo al locatore, indichino nel contratto un canone di locazione simulato, pattuendo, invece un canone maggiore e diverso (o dissimulato).

Accade così che solo il contratto di locazione simulato venga registrato ai sensi del combinato disposto dell’art. 13 della l. 481/1998 e della legge 26 aprile 1986 n. 131, in modo tale che solo il corrispettivo per la locazione riportato in tale contratto venga considerato ai fini del calcolo delle imposte che colpiscono i redditi del locatore (principalmente IRPEF).    

In prima battuta è bene chiarire che tale condotta è sicuramente assimilabile alla elusione delle imposte sui redditi, attuata a mezzo di un omessa dichiarazione dei redditi percepiti da parte del conduttore nell’esecuzione del contratto di locazione.

La dichiarazione dei redditi che non tenesse conto dei canoni c.d. dissimulati sarebbe, quindi, per se stessa irregolare, e quindi il dichiarante rischierebbe di essere oggetto delle sanzioni di cui agli artt. 1 e 2  del D.lgs. 18 dicembre 1997 n. 471.

In particolare, se viene accertato che il contribuente-locatore ha omesso di dichiarare parte dei redditi percepiti in forza del contratto di locazione, egli rischia di pagare una sanzione pari ad una somma tra il 100 ed il 200 per cento della maggiore imposta o della differenza tra il reddito accertato e il reddito dichiarato.

Chiarito questo aspetto, ci si chiede se nel caso in cui il conduttore sia moroso dei canoni pattuiti, il locatore possa chiedere al Giudice adito (oltre all’eventuale convalida dello sfratto per morosità ex artt. 658 e ss. c.p.c.) il pagamento del canone previsto nell’accordo dissimulato e non solo il pagamento del canone indicato nel contratto simulato e registrato.

In primo luogo occorre sottolineare che l’art. 1414 c.c. prevede che un contratto dissimulato, per essere valido deve avere i requisiti di forma e sostanza previsti dalla legge per la tipologia di contratto che le parti intendono concludere in luogo di quello simulato o apparente.

Come è noto, l’art. 1, n. 4, della l. 9 dicembre 1998 n. 431 prevede l’obbligo di forma scritta per i contratti di locazione di immobili, pena la nullità. Ciò vuol dire che l’accordo dissimulato deve necessariamente rivestire la forma scritta.

È parimenti vero che l’art. 1, 346 comma, l. 30 dicembre 2004 n. 431 (Finanziaria 2005) ha previsto che i contratti di locazione e quelli che costituiscono diritti relativi di godimento su unità immobiliari o loro pertinenze debbano essere registrati a pena di nullità, se ne ricorrono i presupposti.

Questo, però, non significa che anche il contratto di locazione dissimulato debba essere registrato per essere valido. L’art. 10 della l. 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del Contribuente) prevede, infatti, che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.

La questione, in realtà, è ancora molto dibattuta in Giurisprudenza. Infatti, nonostante le Sezioni Unite Cassazione abbiano stabilito con la sentenza in data 5 dicembre 2007 n. 420 la nullità assoluta dei contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni stipulati in seguito alla entrata in vigore della Finanziaria 2005 e non registrati, molte decisioni successive non si sono uniformate all’insegnamento della Suprema Corte.

Proseguendo con l’analisi delle norme interessate dalla questione in esame si deve ricordare un ulteriore limite alla possibilità di sottoscrivere validamente un contratto di locazione ad uso abitativo dissimulato.

Infatti non sfugge all'interprete che l'art. 13, 1° comma della l. 9 dicembre 1998, n. 431 prevede che ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto è da considerarsi nulla.

Parrebbe quindi che il suddetto accordo dissimulato sia da considerarsi nullo ai sensi del disposto di tale norma e che, quindi, non sia possibile per il locatore in bonis chiedere in sede giudiziale il pagamento di tali somme;

anzi, stando alla lettera dell’art. 13, 2° comma, della l. 418/1998, il conduttore avrebbe diritto  a chiedere la restituzione dei “canoni dissimulati” pagati precedentemente in favore del locatore (ovviamente maggiorati degli interessi e delle spese).

In realtà la giurisprudenza ha chiarito da tempo che l'articolo 13 della l. 481/1998 è da riferirsi solo alle pattuizioni sopravvenute a quella intercorsa tra le parti al tempo della sottoscrizione del contratto (cfr. Cassazione 27 ottobre 2003, n. 16089, in  FI, 2004, I, pag. 1155 e ss.).      

Infatti, si sa che “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, e con riferimento ai contratti stipulati anteriormente all'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004 n. 311 (c.d. legge finanziaria 2005), deve escludersi la nullità di un accordo contemporaneo ed ulteriore relativo alla determinazione di un canone locativo più elevato rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato, atteso che l'art. 13, comma 1, l. 9 dicembre 1998 n. 431 non si riferisce all'ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, quanto piuttosto alla pattuizione, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione , di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, sotto la comminatoria della ripetizione delle somme versate” (cfr. Cassazione 3 aprile 2009, 8148, in Giust. Civ. Mass. 2009, 4, pag. 583,  cfr. anche Cassazione 7 aprile 2010, n. 8230 in Giust. Civ. Mass. 2010, fasc. 4, pag. 504)

In effetti, la Giurisprudenza più attenta ha da tempo stabilito che “nella stipula dei contratti di locazione è frequente che le parti pattuiscano un canone scritto e registrato differente da quello effettivamente versato. È allora chiaro che la fattispecie in esame vada ricondotta alla parziale divergenza tra volontà e dichiarazione, cioè all'esistenza tra le parti di un patto dissimulato di determinazione del prezzo della locazione contestuale alla stipula del contratto, da ciò in applicazione dell'art. 1414 c.c. tra le parti ha efficacia il contratto realmente voluto e non quello simulato che all'evidente scopo di frodare il fisco si riportava un canone più basso” (tra le tante cfr.  Tribunale di Bari, 5 novembre 2012, n. 3424, in Giurisprudenzabarese.it).

Tenendo conto di questa giurisprudenza si può, quindi, sostenere che il locatore in bonis, nel caso in cui il conduttore abbia omesso il pagamento del canone di locazione, possa chiedere anche in sede giudiziale il pagamento dei canoni non pagati nella misura prevista nell’accordo dissimulato.

Ovviamente, tale scelta espone il locatore stesso ad un possibile accertamento da parte dell’Autorità tributaria, che potrebbe portare al pagamento della predetta sanzione prevista dagli artt. 1 e 2 del D.lgs. 471/1997.

Occorre, quindi, fare una valutazione di opportunità in merito alla convenienza di chiedere il pagamento dei canoni dissimulati in sede giudiziale.

Ad esempio, in un recente caso esaminato dal Tribunale di Varese il locatore aveva chiesto al Giudice adito la condanna del conduttore al pagamento del “canone dissimulato” in quanto prima del giudizio di merito la Guardia di Finanza aveva già accertato l’esistenza di un contratto dissimulato recante un canone di importo maggiore (circostanza confermata da conduttore e locatore) ed aveva già provveduto ad avviare il procedimento sanzionatorio a carico del locatore (cfr. G. Bonini, La simulazione del canone nel contratto di locazione, in http://www.guidelegali.it/approfondimento/la-simulazione-del-canone-nel-contratto-di-locazione-4469.aspx).

In tale occasione in Giudice ha condannato il conduttore al pagamento dei canoni dissimulati non pagati, in ossequio della regola di cui all’art. 1414, 1° comma, c.c., a fronte della quale l’accordo simulato non spiega effetto tra le parti.

Ad ogni modo, stante la delicatezza della questione e la incertezza della giurisprudenza nella interpretazione delle suddette norme, si consiglia di evitare la redazione di contratti di locazione ad uso abitativo dissimulati.

dott. Giuseppe Paolo Raimondi

       

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Published by BeppeDr82
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