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7 gennaio 2011 5 07 /01 /gennaio /2011 16:41

Ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., “le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverse convenzioni”.

Questa disposizione presuppone che il soggetto abitante l’immobile facente parte di un complesso condominiale ne sia anche il proprietario, trascurando apparentemente il caso del condomino che offre in locazione il proprio appartamento ad un terzo conduttore;

ci si chiede quindi chi si debba incaricare del pagamento delle spese condominiali; se il concedente o l’utilizzatore del bene locato.

Prima dell’entrata in vigore della legge 27.07.1978 n. 392, conosciuta anche come “legge sull’equo canone”, vi era assoluta libertà per le parti di prevedere che gli oneri di cui l’art. 1123 c.c. fossero da imputarsi indifferentemente al locatore o al conduttore.

Con l’introduzione della nuova normativa in materia locatizia, il legislatore ha optato per una soluzione diretta del problema, prevedendo che le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura di acqua, all’energia elettrica, al riscaldamento ed al condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni e per il servizio di portineria (queste ultime nella misura del 90%), siano a carico del conduttore, salvo comunque patto contrario (sul tema Cass. Civ. n. 1002/1991).

Quest’ultimo assunto sottolinea due aspetti importantissimi della disciplina in esame, stabilendo che:

  1. il locatore ed il conduttore possono sempre pattuire una ripartizione diversa degli oneri accessori al godimento del bene;

  2. nel silenzio delle parti gli oneri accessori sono corrisposti dall’utilizzatore nei modi e nei tempi indicati all’art. 9 della l. n. 392/78.

Seppure questa norma si riferisca specificatamente alle sole locazioni di immobili ad uso abitativo, l’art. 41 della legge sull’equo canone ne fa espresso richiamo anche nel caso di affitto di locali aventi utilizzo diverso, estendendo quindi i predetti principi negoziali anche a questa seconda tipologia di contratti.

La giurisprudenza, del canto suo, non è rimasta inattiva dinnanzi a tale disciplina, intervenendo più volte soprattutto in aiuto della figura considerata “più debole” nel rapporto locatizio (cioè il conduttore), senza però modificare nella sostanza l’impianto della norma.

Si sostiene per esempio che il compenso dell’amministratore di condominio non faccia parte negli oneri accessori di cui l’art. 9, e che siano le parti a dover stabilire chi si debba incaricare di liquidarlo, indicando conseguentemente che il mancato pagamento di tale importo non possa essere utilizzato “per accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore” (Cass. Civ. n. 6216/1991).

In quanto proprietario del comparto offerto in locazione, sarà il concedente a rivestire la qualità di condomino in senso tecnico e sarà quindi lui il diretto destinatario delle richieste di pagamento delle spese condominiali da parte dell’amministratore.

è quindi onere del locatore trasmettere all’utilizzatore il rendiconto delle spese ed incaricarlo dei relativi pagamenti, salvo chiaramente la facoltà del proprietario di anticipare quanto dovuto per poi rivalersi sul conduttore;

conseguentemente non è il condominio, ma il locatore stesso ad avere azione diretta nei confronti dell’utilizzatore (Cass. Civ. 384/1995), ma il giusto diritto a vedere soddisfatto il proprio credito si prescrive nel termine ridotto in due anni, applicandosi in questo caso l’art. 6 della legge n. 841/1973 (Cass. Civ. n. 8609/2006, Cass. Civ. n. 1953/2003, n. Cass. Civ. n. 4588/1995).

Il conduttore ha comunque due mesi di tempo dalla richiesta del locatore per pagare le spese di cui l’art. 9, 1° comma, legge n. 392/78, durante il quale egli può chiedere l’esibizione dei documenti comprovanti le spese effettuate;

decorso inutilmente tale termine il debitore viene automaticamente costituito in mora (Cass. Civ. 540/1996, Cass. Civ. n. 11838/1995, Cass. Civ. n. 154/1995 e Cass. Civ. n. 9980/1994).

 

Dott. Giuseppe Paolo Raimondi

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